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叶檀：成为一哥后 恒大未来增长潜力到底有多大

2016-10-09 23:27:18阅读（2323）

来自网络

文/ 财经女侠 | 毒舌善心

2016年，是恒大成为一哥的转折性的一年。包括销售额等多项指标全面超越万科，成为住宅地产一哥，恒大时代开启。

10月3日，中国恒大发布公告，与深深房订立协议，后者以发行A股或现金方式购买中国恒大境内附属公司广州市凯隆置业有限持有的恒大地产100%股权，支付方式为股份支付及（或）现金支付。如果此举成功，恒大地产将在香港与内地同时上市。恒大地产在交易实施之前拟引入约300亿元战投。该项交易对恒大而言构成分拆上市；该项交易对于深深房而言构成重大资产重组。

恒大预期未来3年销售额、营收及净利总额分别为1.5万亿元、1.008万亿元及888亿元。从2017年到2019年，三年预期合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元和5500亿元，保持年均10%左右的增长率；在营业收入上分别预期为2800亿元、3480亿元和3800亿元；预期扣非净利润三年分别约为243亿元、308亿元、337亿元。

恒大一方承诺，若在业绩承诺期满后，标的资产的实际利润不足承诺业绩，则凯隆置业应按照监管部门的规定和认可的方式进行补偿。

从数据上看，恒大的估算比较保守，恒大超额实现承诺的概率较高。

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土地储备一哥

恒大一直是激流勇进的急先锋。从房地产公司最重要的土地储备来说，从2009年恒大土地储备跃居全国第一后，保持至今。

从2009年到2014年，恒大土地储备年均增长率达到33.5%。截止6月底，恒大土地储备1.67亿平方米，据世邦魏理仕进行的市场估值，土地储备从此前的2516亿上升到5242亿元，如果土地储备价值按照过去十年的平均数增值，恒大的资产将大幅上升。

恒大已基本完成土地储备的结构调整。一度，恒大是三线城市地产代言人。2014年3月31日，在恒大业绩发布会现场，恒大地产集团董事局主席许家印三次强调，2013年恒大地产的销售业绩突破1000亿元中有46%都是三四线城市贡献的。

但恒大很快根据形势完成了新一轮的战略调整，从2014年开始成为一二线城市土储巨头。2014年成为恒大改变土地储备资源结构的关键年头，集团土地储备分布于全国147个城市，覆盖了中国全部一线城市及绝大多数省会城市，在305个项目中，46.9%位于一二线城市。

2016年的业绩发布会上，许家印先生表示，恒大在深圳有24个项目，“土地储备接近1200万平方米，按照现在的售价估算，货值有3500亿元。”375个纳入土储项目中，55%在一二线，73%的土地投资额在一二线，这还没算已经获得但尚未纳入土储的17个（1100万平米）深圳旧改项目。

恒大已经从三线城市迅速切入一二线城市，在三年左右时间里完成新布局，这家企业具有神奇速度。

2 高利润通过三条通道实现

由于交楼金额可以预计的增长，恒大未来营收与利润将快速上升。

首先是销售金额与销售均价上升。恒大预售均价从2009年5375元/平米,增长到2015年7892元/平米，年均复合增长6.6%，近2年由于市场景气，增长在8％以上。

未来3年，即使按照销售均价仅增长6%这一保守预估，在2016年上半年均价8538元/平米基础上，预计17至19年预售均价为9322元/平米、9881元/平米、10474元/平米。

其次是近两年市场扩张，预售额增长带来交楼金额上升。

这是市场扩张、恒大速度所导致的必然结果，2009年，恒大交楼金额50亿，2015年1265亿，年均复合增长71%。

由于2016年截止9月的大卖，未来交楼金额会有几何级数上升。2016年上半年交楼837亿，预计全年交楼1860亿，已预售未交楼金额达3823亿。

未来3年，按照上年未已预售未交楼金额70%左右可在本年交楼预估，从2017年到2019年，交楼金额分别为2800亿、3480亿、3800亿。如按照以往年度平均交楼水平83%左右预估的话，17年至19年交楼金额更是高达3320亿、4120亿、4500亿。

按照盈利预测模型，以核心净利润率8.8%估算，从2017至2019年，两种交楼水平下的利润额分别为243亿、308亿、337亿，和292亿、363亿、396亿。

而如果按照上年未已预售未交楼金额70%左右，以及前6年核心业务利润率平均水平10.7%计算，未来三年利润额可分别达到300亿、372亿、407亿。

只要市场基本稳定，成本按照以往的方式进行控制。随着费用的下降，恒大利润率可以超过其所预期的10％。对于恒大来说，核心利润率维持10％是个正常数据，从2010年到2015年，恒大六年时间核心业务利润率平均水平为10.7%。

最后，凭借低成本、高溢价与高周转，恒大在二三线城市获得了极高的销售毛利。不止一位开发商说，恒大从拿地到开盘只需4到6个月，业内最快。2014年土地储备累计平均成本约为997元/平米，处于业内较低水平。加上每年6％上升的销售均价，只要不出现房地产市场大事件，恒大应该可以保持10％甚至更高的利润增长。

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能够打败恒大的是恒大自己

2015年以来，恒大费用上升，预售虽然同比增长53%至2013亿，相应的营销、管理等费用增高，2015年交楼金额仅为1265亿，费用占比14.6%，比以往平均费用占比率8.6%大幅增长。

恒大的广告等费用随着大规模开发销售周期的平缓，将在2017年后有所下降。考虑到恒大已剥离粮油、饮品等非主营业务，剔除多元化投资业务的影响，专心于楼市与金融市场，未来营销等费用将进一步下降。

恒大高速发展、弯道超车模式可能带来两大弊端，一是品质稳定性，二是负债率。目前恒大在这两方面都处于较好的控制水平。

有三个事件可以稍让投资者安心。

一是现金，由于销售情况好、回款量大，恒大现金持有量高达2120亿元，是上市房企“最大金主”，现金总额相比2015年末大幅增加29%。

二是引入战略投资者，如果以集团中期报告数据为基础，成功引入300亿战投，净负债率可从92.9%降至65.8%。

三是上市，数据显示，中国恒大总股本136.84亿元，总市值717.02亿港币，约和人民币580亿元，仅相当于万科的五分之一。业内人士认为，如果中国恒大回归A股成功，三年880亿元的净利润承诺，将对估值贡献良多，以10倍估值计算，将可评估为2200亿元，远超目前市值。

从中国恒大股市表现看，公告发布后，股价总体上扬，沽空价格显示，沽空不再具有优势。

恒大一哥之路如此顺利，主要得益于恒大策略与中国现实匹配，房地产作为中国最重要的资本一路疯狂溢价。恒大的大胆、对政策的精准把握与中国淘金路径如此匹配，使得恒大成为当下中国商业世界的赢家。王石与许家印，这两个商业人士将让我们对市场的判断，对中国经济的认知更加精准。

美媒根据《美国制造业回流指数》笃定：美国将在2025年实现超84%的美国企业部分或者全部回流其制造业务。我个人认为，大选将至，美国现任总统又拿前任总统的业绩来画饼了。

美前总统为制造业回流做了啥？

美前总统上台后，致力于重振美国制造业，他提出了一系列的政策和计划。围绕着推动制造业回流，在贸易、税收、监管等方面进行调整，希望重新将具有竞争力的产业引回美国。

他采取各种手段保护本土生产者，比如惩罚中国进口货物加征关税，谈判美墨加北美自由贸易协定，以及退出跨太平洋伙伴关系等等。此类行动助力美国的制造业变得更具吸引力，并使本土公司不再仅仅只考虑成本优势去外包生产。

他枪枪打中我们中国的痛点，比如：禁止华为购买芯片、禁止华为使用安卓系统、导致华为在市场占有率短暂位列世界第一后，急剧下降。画饼让台积电等芯片代工企业赴美建厂，让世界所有芯片代工企业都捏在美国手里。禁止先进光刻机对华出口，导致中国芯片设计发展，止步3纳米。惩罚中国高校，让中国高端制造业人才无法出国留学和正常回流。

他提出减少企业税负、疏解运营及生产过程中的各种阻碍，同时使企业更容易获得财政资金支持。这不仅让美国企业将制造业回流国内，甚至还吸引了一部分中国企业赴美建厂。他提出政府采购美国优先，这又促使一部分产品的生产在美国形成完整供应链。

所谓制造业回流有局限性

美国的所谓制造业回流其实本身就是一张大饼，有很大的行业局限性。在美国制造业中，一些高技术含量或高附加值的产业相对容易回流，如航空、汽车、芯片、计算机等行业。这些行业具有技术密集性、创新能力强以及对资本、人才、技术等方面的需求大等特点。

而在一些劳动密集型的产业，例如轻工业、纺织业等，则面临着更大的困难。这是因为劳动密集型行业的生产成本过于依赖于廉价劳动力，如果要回流，成本将显著上升，难以维持当地竞争力。此外还需要考虑到供应链、设施建设等问题，以及长途跋涉可能引入风险和延迟等问题。

选民之所以支持制造业回流，是希望能够获得工作岗位，但是美国搞的所谓制造业回流，产生的岗位其实和大多数学历水平一般的美国人没有任何关系。

现任总统拿前总统的业绩来画饼

美国现任总统在制造业回流上几乎没做任何事，他采取的行动几乎没有任何的创见，就是躺在前任总统的业绩上。他的“1.9万亿美元的经济刺激计划”，其实就是因为出现通货紧缩，不得不向市场投放资金。因为通货紧缩，美国的就业岗位不仅没有增加，反而因为企业经营困难而有所减少。

他提议的“提高公司税率和加强打击假冒伪劣货物等措施“号称是保护本土制造业，其实就是一个口号，美国正常法制运行下，这些工作本来就要进行。但是，加税的做法，让很多赴美建设工厂的企业大呼上当。

所以，这个时候美媒说制造业回流取得成效，歌颂美现任总统的业绩，其实是前总统的。为了选票，拿前任的业绩来画饼和前任总统，继续竞争马上来临的选举，也是有点滑稽。

英文版："Over 80% of US manufacturing will return in three years?" The achievement of the former president is now being boasted about by the current president.

According to the "US Manufacturing Reshoring Index," U.S. media is convinced that over 84% of American companies will partially or fully reshore their manufacturing operations by 2025. Personally, I think that with the presidential election approaching, the current U.S. president is boasting about the achievements of the former president again.

What did the former U.S. president do for the reshoring of manufacturing?

After taking office, the former U.S. president was committed to revitalizing American manufacturing and proposed a series of policies and plans. He made adjustments in trade, taxation, regulation and other areas aimed at promoting reshoring of manufacturing, hoping to bring competitive industries back to the United States.

He took various measures to protect domestic producers, such as imposing tariffs on Chinese imports, negotiating the USMCA free trade agreement between the United States, Mexico, and Canada, and withdrawing from the Trans-Pacific Partnership. These actions helped to make American manufacturing more attractive and led domestic companies to no longer only consider cost advantages when outsourcing production.

He hit the pain points of China, such as prohibiting Huawei from purchasing chips and using the Android system, which caused Huawei's market share to decline rapidly after briefly ranking first in the world. He invited TSMC and other chip foundries to build factories in the United States and brought all chip foundries in the world under America's control. He prevented advanced lithography machines from being exported to China, causing China's chip design to stagnate at 3 nm. He punished Chinese universities, making it difficult for top-notch talent in China's high-end manufacturing industry to study abroad and return home normally.

He proposed reducing corporate tax burdens, eliminating various obstacles in the operation and production process, and making it easier for businesses to obtain financial support. This not only allowed American companies to reshore manufacturing domestically, but also attracted some Chinese companies to build factories in the United States. He proposed government procurement with "Buy American" priority, which promoted the formation of a complete supply chain for some products in the United States.

The so-called reshoring of manufacturing has limitations.

The so-called reshoring of manufacturing in the United States is actually a big pie with significant industry limitations. In the US manufacturing sector, some industries with high technology content or high added value are comparatively easy to reshore, such as aviation, automotive, semiconductor, computer and other industries. These industries have characteristics such as technology intensity, strong innovation ability, and large demand for capital, talent, technology, etc.

However, in some labor-intensive industries, such as light industry, textiles, they face greater difficulties. This is because the production cost of labor-intensive industries is too dependent on cheap labor. If they want to reshore, the cost will significantly increase, which will be difficult to maintain local competitiveness. In addition, supply chain, facility construction and other issues need to be considered, as well as risks and delays that may be introduced by long-distance transportation.

The reason why voters support reshoring of manufacturing is to obtain job opportunities, but the jobs created through the so-called reshoring of manufacturing in the United States actually have nothing to do with most average-educated Americans.

The current president is using the achievements of the former president to boast.

The current President of the United States has done almost nothing to bring back manufacturing, and his actions have been largely uncreative, relying on the achievements of the former president. His $1.9 trillion economic stimulus plan was simply a response to deflationary pressures that required market intervention. However, due to deflation, employment in the United States not only did not increase but actually decreased due to ongoing difficulties in business operations.

His proposal to "raise corporate tax rates and strengthen measures to combat counterfeit goods" is purportedly designed to protect domestic manufacturing, but is actually just a slogan. These are works that should have been carried out under normal legal procedures in the United States. However, the practice of raising taxes has left many enterprises that intended to build factories in America feeling deceived.

Therefore, when the American media praises the effectiveness of bringing back manufacturing, they are essentially singing the praises of the achievements of the former president, not the current one. Claiming credit for the achievements of the previous administration in order to win votes and compete in the upcoming election is somewhat ridiculous.

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